État des lieux d'un bail commercial par commissaire de justice

Proteger votre investissement commercial

L'etat des lieux d'un bail commercial par commissaire de justice est une etape indispensable pour securiser la relation entre bailleur et preneur. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, cet etat des lieux est devenu obligatoire. Realise par un officier ministeriel, il offre une valeur probante incontestable et protege les interets des deux parties tout au long du bail.

Obligation legale : ce que dit la loi Pinel

La loi Pinel du 18 juin 2014 a profondement reforme le statut des baux commerciaux en France. L'une des mesures phares est l'introduction de l'article L.145-40-1 du Code de commerce, qui rend obligatoire l'etablissement d'un etat des lieux pour tout bail commercial signe ou renouvele apres le 20 juin 2014.

Ce que dit la loi

Article L.145-40-1 du Code de commerce : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession d'un droit au bail, de cession ou de mutation a titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un etat des lieux est etabli contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandate par eux. A defaut, il est etabli par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, a frais partages par moitie entre le bailleur et le locataire. »

Cette obligation s'applique a tous les baux commerciaux regis par le statut des baux commerciaux (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce), qu'il s'agisse de commerces, de bureaux, d'entrepots ou de locaux artisanaux. Le non-respect de cette obligation entraine des consequences juridiques significatives pour les parties.

Differences avec l'etat des lieux residentiel

L'etat des lieux d'un bail commercial differe sensiblement de celui d'un bail d'habitation. Les enjeux financiers, les surfaces concernees et les specificites techniques rendent l'intervention d'un commissaire de justice d'autant plus pertinente.

Bail residentiel

Tarif plafonne par la loi (bareme reglemente)
Surfaces generalement reduites (T1 a T5)
Equipements domestiques standards
Cadre : loi du 6 juillet 1989

Bail commercial

Pas de plafond tarifaire reglemente
Surfaces souvent plus grandes et complexes
Equipements professionnels specifiques
Conformite normes ERP et securite

Point d'attention

Contrairement aux baux d'habitation, les honoraires du commissaire de justice pour un etat des lieux commercial ne sont pas plafonnes par la loi. Le tarif est librement fixe en fonction de la surface, de la complexite des locaux et du nombre d'equipements a inventorier. Cependant, les frais sont partages par moitie entre bailleur et preneur.

Quand realiser un etat des lieux commercial ?

La loi prevoit plusieurs moments cles ou l'etat des lieux doit etre realise. Voici les situations qui declenchent cette obligation :

Entree dans les lieux

Lors de la prise de possession des locaux par le preneur au debut du bail. C'est l'etat des lieux d'entree qui servira de reference tout au long de la relation contractuelle.

Sortie et restitution des locaux

A la fin du bail, lors de la restitution des cles et des locaux. La comparaison entre l'etat d'entree et l'etat de sortie permet d'evaluer les eventuelles degradations imputables au preneur.

Cession de bail commercial

Lors de la cession du droit au bail ou de la cession du fonds de commerce, l'etat des lieux permet de delimiter la responsabilite entre le cedant et le cessionnaire.

Renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail commercial, un nouvel etat des lieux est recommande pour actualiser la description des locaux et prendre en compte les travaux ou modifications realises au cours du bail precedent.

Ce que couvre l'etat des lieux d'un bail commercial

L'etat des lieux d'un local commercial est bien plus detaille que celui d'un logement residentiel. Le commissaire de justice inspecte et decrit minutieusement l'ensemble des elements suivants :

Gros oeuvre

Murs porteurs, facades, toiture, planchers, fondations, structure generale du batiment et de la devanture

Installations techniques

Chauffage, climatisation, ventilation (CVC), systemes de refrigeration, hottes aspirantes et equipements specifiques a l'activite

Electricite et plomberie

Tableau electrique, prises, eclairage, compteurs, canalisations, robinetterie, sanitaires, systemes d'evacuation des eaux

Securite incendie

Extincteurs, alarmes, issues de secours, eclairage de securite, plans d'evacuation, desenfumage et blocs autonomes

Accessibilite

Conformite aux normes d'accessibilite des personnes a mobilite reduite (PMR), rampes d'acces, largeur des passages, sanitaires adaptes

Enseignes et devantures

Etat des enseignes lumineuses ou non, vitrines, stores, auvents, terrasses et amenagements exterieurs

Parking et espaces exterieurs

Places de stationnement, aires de livraison, cours, espaces verts, clotures et portails d'acces

Reserves et annexes

Locaux de stockage, caves, sous-sols, mezzanines, locaux techniques et tout espace annexe inclus dans le bail

Pourquoi faire appel a un commissaire de justice ?

Si l'etat des lieux peut theoriquement etre realise a l'amiable entre les parties, le recours a un commissaire de justice offre des garanties superieures, particulierement recommandees pour les baux commerciaux ou les enjeux financiers sont souvent importants.

Impartialite garantie

En tant qu'officier ministeriel assermente, le commissaire de justice agit en toute neutralite et independance. Son constat ne peut etre conteste pour partialite, contrairement a un etat des lieux realise par l'une des parties ou un agent immobilier mandate par le bailleur.

Valeur probante renforcee

Le proces-verbal du commissaire de justice fait foi jusqu'a preuve du contraire devant les tribunaux (article 1er de l'ordonnance du 2 novembre 1945). C'est la preuve la plus solide que vous puissiez produire en cas de litige.

Protection du bailleur ET du preneur

L'etat des lieux par commissaire de justice protege les deux parties. Le bailleur est couvert contre les degradations non signalees, tandis que le preneur dispose d'une preuve que les locaux presentaient deja certains defauts a son arrivee.

Base fiable pour l'indemnite d'eviction

En cas de non-renouvellement du bail, l'etat des lieux par commissaire de justice constitue un element determinant pour le calcul de l'indemnite d'eviction. Il permet d'evaluer objectivement la valeur des amenagements realises par le preneur et l'etat general des locaux.

Consequences en l'absence d'etat des lieux

L'absence d'etat des lieux lors de la prise de possession ou de la restitution des locaux commerciaux peut avoir des consequences juridiques graves pour l'une ou l'autre des parties.

Presomption de bon etat (article 1731 du Code civil)

En l'absence d'etat des lieux d'entree, l'article 1731 du Code civil dispose que le preneur est presume avoir recu les locaux en bon etat de reparations locatives. Cela signifie qu'a la fin du bail, le preneur devra restituer les locaux en bon etat, meme si des degradations existaient avant son arrivee.

Charge de la preuve inversee

Sans etat des lieux de sortie, le bailleur aura d'enormes difficultes a prouver que les degradations sont imputables au preneur. La charge de la preuve repose alors integralement sur la partie qui invoque l'existence de dommages, rendant toute action en reparation extremement complexe.

Ces consequences soulignent l'importance capitale de realiser un etat des lieux rigoureux et contradictoire a chaque etape de la vie du bail commercial. Le recours a un commissaire de justice supprime tout risque de contestation ulterieure.

Tarifs d'un etat des lieux commercial par commissaire de justice

Les honoraires du commissaire de justice pour un etat des lieux de bail commercial sont librement fixes (pas de bareme reglemente comme pour les baux d'habitation). Le cout varie en fonction de plusieurs criteres :

Local commercial standard

Boutique ou bureau de surface moderee (moins de 100 m²)

250 a 450 €

TTC

Local de taille moyenne

Restaurant, showroom ou atelier (100 a 300 m²)

450 a 650 €

TTC

Grand local ou entrepot

Surface superieure a 300 m² avec equipements techniques complexes

650 a 800 €

TTC

Partage des frais

Conformement a l'article L.145-40-1 du Code de commerce, lorsque l'etat des lieux est realise par un commissaire de justice, les frais sont partages par moitie entre le bailleur et le preneur. Par exemple, pour un etat des lieux facture 500 € TTC, chaque partie paiera 250 €.

Questions frequentes

L'etat des lieux est-il obligatoire pour un bail commercial ?

Oui, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l'etat des lieux est obligatoire pour tous les baux commerciaux signes ou renouveles apres le 20 juin 2014 (article L.145-40-1 du Code de commerce). Il doit etre etabli de maniere contradictoire entre les parties ou, a defaut d'accord, par un commissaire de justice.

Qui paie l'etat des lieux d'un bail commercial ?

Lorsque l'etat des lieux est realise a l'amiable entre les parties, il est gratuit. Si l'une des parties fait appel a un commissaire de justice, les frais sont partages par moitie entre le bailleur et le preneur, conformement a l'article L.145-40-1 du Code de commerce. Contrairement au bail d'habitation, il n'existe pas de plafond tarifaire reglemente.

Quel est le contenu minimum d'un etat des lieux commercial ?

L'etat des lieux doit decrire de maniere precise et detaillee l'ensemble des locaux : gros oeuvre (murs, sols, plafonds), installations techniques (electricite, plomberie, chauffage, ventilation), equipements de securite incendie, conformite aux normes d'accessibilite, etat des enseignes et devantures, ainsi que les annexes (parking, reserves, caves). Il doit etre date et signe par les deux parties.

Faut-il un etat des lieux en cas de cession de bail commercial ?

Oui, il est vivement recommande (et prevu par la loi) de realiser un etat des lieux lors de la cession d'un bail commercial ou d'un fonds de commerce. Ce document permet de delimiter clairement la responsabilite du cedant et du cessionnaire concernant l'etat des locaux. En l'absence d'etat des lieux, le cessionnaire pourrait etre tenu responsable de degradations preexistantes.

Pour approfondir vos connaissances sur les etats des lieux et les constats commerciaux, consultez nos guides dedies :