État des lieux par huissier : droits et obligations
Ce que dit la loi
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement l'état des lieux locatif. Lorsqu'il est réalisé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), il acquiert une force probante incontestable et ses frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Quand recourir à un état des lieux par huissier ?
L'état des lieux est un document essentiel qui décrit l'état du logement à un moment précis de la location. Si l'état des lieux amiable est la norme, plusieurs situations justifient de faire appel à un commissaire de justice pour garantir un constat impartial et juridiquement solide.
État des lieux d'entrée
À l'entrée dans le logement, l'état des lieux par huissier permet de fixer avec précision l'état initial du bien. C'est une protection majeure pour le locataire qui souhaite se prémunir contre des retenues abusives sur le dépôt de garantie à la sortie.
- Logement ancien : Traces d'usure préexistantes, fissures, humidité à documenter officiellement
- Premier logement : Protection du locataire qui découvre la location et ses enjeux
- Logement meublé : Inventaire précis de tous les équipements et de leur état
État des lieux de sortie
À la sortie, l'état des lieux par huissier permet de comparer objectivement l'état du logement avec l'état des lieux d'entrée. C'est la meilleure garantie pour résoudre les éventuels litiges sur les dégradations et la restitution du dépôt de garantie.
- Travaux réalisés : Documenter les améliorations apportées au logement par le locataire
- Usure normale : Distinguer l'usure naturelle des dégradations imputables au locataire
- Relations tendues : Lorsque bailleur et locataire ne parviennent pas à s'entendre
En cas de refus d'état des lieux amiable
Lorsqu'une des parties refuse de procéder à un état des lieux amiable ou ne se présente pas au rendez-vous, l'autre partie peut faire appel à un commissaire de justice. C'est d'ailleurs la seule alternative légale en cas de blocage. Le commissaire de justice convoque alors les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant l'intervention.
Important
Si aucun état des lieux n'est établi, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Il sera alors considéré responsable de toutes les dégradations constatées à la sortie, sauf preuve contraire. Faire un état des lieux d'entrée est donc crucial.
Le cadre légal : loi du 6 juillet 1989, article 3-2
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs constitue le texte de référence en matière d'état des lieux. Son article 3-2 pose les principes fondamentaux applicables à l'intervention du commissaire de justice.
Partage des frais
Les frais de l'état des lieux par huissier sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.
Convocation obligatoire
Le commissaire de justice doit convoquer les deux parties par LRAR au moins 7 jours avant la date de l'état des lieux. Ce délai est impératif pour la validité de la procédure.
Force probante
Le procès-verbal dressé par le commissaire de justice fait foi jusqu'à preuve du contraire. Il est opposable aux deux parties et constitue une preuve solide devant les tribunaux.
Application étendue
Ce cadre s'applique à tous les baux d'habitation : logements vides, meublés, résidences principales et locations saisonnières de longue durée.
Tarifs encadrés par décret : combien coûte un état des lieux par huissier ?
Les tarifs de l'état des lieux par commissaire de justice sont réglementés par décret. Le coût varie principalement en fonction de la surface du logement. Chaque partie (bailleur et locataire) paie la moitié du montant total.
Logement jusqu'à 50 m²
Studio, T1 ou T2 de petite surface
130 € TTC
soit ~65 € par partie
Logement de 50 à 100 m²
Appartement T2 à T4 classique
200 € TTC
soit ~100 € par partie
Logement de plus de 100 m²
Grand appartement, maison individuelle
250 à 300 € TTC
soit ~125 à 150 € par partie
Comparaison avec un état des lieux amiable
Un état des lieux amiable est gratuit s'il est réalisé directement entre bailleur et locataire. Si un professionnel de l'immobilier (agent immobilier) le réalise, la part du locataire ne peut pas excéder 3 € TTC par m² de surface habitable. Pour en savoir plus sur les tarifs des constats, consultez notre guide complet des tarifs 2025.
Déroulement de l'état des lieux par commissaire de justice
L'intervention du commissaire de justice suit une procédure rigoureuse qui garantit l'exhaustivité et l'objectivité du constat. Voici les étapes détaillées de l'intervention.
Avant l'intervention : la convocation
- 1Demande : L'une des parties contacte le commissaire de justice pour demander l'état des lieux
- 2Convocation LRAR : Le commissaire envoie une lettre recommandée avec accusé de réception aux deux parties, au moins 7 jours avant la date prévue
- 3Rendez-vous : Les parties sont invitées à être présentes le jour de l'état des lieux, mais leur absence ne bloque pas la procédure
Le jour de l'intervention : inspection complète
Le commissaire de justice procède à une inspection méthodique pièce par pièce du logement. Chaque détail est consigné dans le procès-verbal.
Inspection pièce par pièce
Sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements sanitaires, installations électriques, placards et rangements
Photographies détaillées
Prises de vue professionnelles de chaque pièce, gros plans sur les défauts, annotations précises
Relevé des compteurs
Index de compteurs d'eau, d'électricité et de gaz relevés et consignés au procès-verbal
Inventaire des clés et équipements
Nombre de clés remises, télécommandes, badges d'accès, équipements du logement meublé
Bon à savoir
Le commissaire de justice vérifie également le bon fonctionnement des équipements : robinets, volets, prises électriques, chauffage, VMC, interphones. Pour les logements meublés, un inventaire complet du mobilier et de son état est dressé en complément de l'état des lieux.
Avantages de l'état des lieux par huissier vs état des lieux amiable
Si l'état des lieux amiable est plus courant, le recours à un commissaire de justice offre des garanties nettement supérieures. Voici une comparaison détaillée pour vous aider à faire le bon choix.
Impartialité garantie
Le commissaire de justice est un officier public et ministériel, tenu à la neutralité. Contrairement à un agent immobilier mandaté par le bailleur, il n'a aucun intérêt dans le résultat du constat. Son rapport est objectif et équilibré.
Force probante supérieure
Le procès-verbal d'un commissaire de justice a une valeur juridique renforcée. Il fait foi jusqu'à preuve du contraire devant les tribunaux, alors qu'un état des lieux amiable peut être plus facilement remis en cause.
Constat incontestable
En cas de litige sur le dépôt de garantie ou les réparations locatives, le procès-verbal du commissaire de justice est quasiment incontestable. Il constitue la preuve la plus solide pour protéger vos droits devant un tribunal.
Précision et exhaustivité
Un commissaire de justice est formé pour ne rien laisser au hasard : chaque détail est documenté avec des photos professionnelles, des descriptions précises et des relevés de compteurs. Un état des lieux amiable est souvent moins détaillé.
Pour en savoir plus sur nos prestations de constat locatif, consultez notre page dédiée à l'état des lieux par commissaire de justice ou découvrez notre constat de dégâts des eaux pour les sinistres liés à l'eau dans un logement locatif.
Questions fréquentes sur l'état des lieux par huissier
Combien coûte un état des lieux par huissier ?
Le coût est encadré par décret et varie entre 130 € et 300 € TTC selon la surface du logement. Pour un studio ou T1 de moins de 50 m², comptez environ 130 €. Pour un appartement de 50 à 100 m², environ 200 €. Au-delà de 100 m², le tarif peut atteindre 250 à 300 €. Ces frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire. Consultez notre article détaillé sur les tarifs des constats pour en savoir plus.
Qui paie l'état des lieux par huissier ?
Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Cette règle est d'ordre public : aucune clause du bail ne peut mettre la totalité des frais à la charge du locataire. Elle s'applique que l'état des lieux soit d'entrée ou de sortie, et quelle que soit la partie qui a demandé l'intervention du commissaire de justice.
Peut-on contester un état des lieux réalisé par un huissier ?
Un état des lieux dressé par un commissaire de justice est très difficile à contester en raison de sa force probante. Le procès-verbal fait foi jusqu'à preuve du contraire. Pour le contester, il faut apporter des éléments de preuve solides : photos datées antérieures, témoignages circonstanciés ou un contre-constat réalisé par un autre commissaire de justice. C'est précisément cet avantage qui justifie le recours à l'huissier pour sécuriser la relation locative.
Quel est le délai de convocation pour un état des lieux par huissier ?
Le commissaire de justice doit convoquer les parties au moins 7 jours avant la date de l'état des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Ce délai est impératif : un état des lieux réalisé sans respecter ce délai de convocation pourrait être contesté. Les deux parties (bailleur et locataire) doivent être informées de la date, de l'heure et de l'adresse exacte du logement concerné.
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