Conflit de voisinage : le constat d'huissier comme solution

Résoudre un conflit efficacement

Un conflit de voisinage peut vite dégénérer. Avant d'en arriver aux tribunaux, le constat de commissaire de justice (anciennement huissier) constitue la première étape stratégique pour faire valoir vos droits avec objectivité et force probante.

Types de troubles de voisinage constatables

Le commissaire de justice peut intervenir pour constater de nombreux troubles de voisinage. Voici les situations les plus fréquentes, avec les fondements juridiques correspondants.

Empiètement

Construction ou aménagement débordant sur votre terrain (art. 544 du Code civil)

Vue illicite

Fenêtre ou ouverture ne respectant pas les distances légales (art. 678 à 680 du Code civil)

Plantations non conformes

Arbres ou haies ne respectant pas les distances réglementaires (art. 671 à 673 du Code civil)

Écoulement des eaux

Modification de l'écoulement naturel ou rejet d'eaux pluviales sur votre terrain (art. 640 du Code civil)

Dégradations

Dommages causés à votre clôture, mur mitoyen, façade ou terrain par le voisin

Stationnement abusif

Véhicule gênant l'accès à votre propriété ou stationné sur votre terrain

Odeurs et nuisances olfactives

Barbecues répétés, fumées, déchets malodorants, élevage d'animaux — le commissaire constate la nature et l'intensité des nuisances

Pourquoi le constat est la meilleure solution

Face à un trouble de voisinage, le constat d'huissier présente des avantages décisifs par rapport à toute autre démarche.

Objectivité totale

Le commissaire de justice est un officier public assermenté. Son constat est neutre, impartial et ne peut pas être contesté comme un simple témoignage.

Force probante supérieure

Le procès-verbal de constat fait foi jusqu'à preuve contraire devant les tribunaux. C'est la preuve la plus solide que vous puissiez produire.

Effet dissuasif

La simple réception d'un constat d'huissier suffit souvent à faire cesser le trouble. Votre voisin comprend que vous prenez les choses au sérieux.

Base pour une mise en demeure

Le constat fournit les éléments factuels nécessaires pour rédiger une mise en demeure crédible et juridiquement fondée.

Ce que le commissaire peut et ne peut pas faire

Les pouvoirs du commissaire de justice sont encadrés par la loi. Voici ce qu'il est habilité à faire et ses limites lors d'un constat de voisinage.

Il PEUT

✓Constater depuis votre propriété (jardin, terrasse, intérieur)
✓Constater depuis les parties communes de la copropriété
✓Constater depuis la voie publique (trottoir, rue, chemin)
✓Photographier, filmer, mesurer et décrire objectivement le trouble
✓Rédiger un procès-verbal ayant force probante

Il NE PEUT PAS

✗Entrer chez votre voisin sans son accord
✗Pénétrer dans une propriété privée sans ordonnance du juge
✗Donner un avis juridique ou trancher le litige
✗Contraindre le voisin à cesser le trouble
✗Intervenir sur la propriété du voisin pour prendre des mesures

Déroulement du constat de voisinage

Le constat de voisinage suit un protocole rigoureux qui garantit la validité juridique du document produit.

Prise de contact

Vous nous appelez au 07 76 44 94 15 ou remplissez le formulaire. Nous analysons votre situation et vous remettons un devis gratuit sous 2h.

Visite sur place

Le commissaire de justice se rend à votre domicile à la date convenue. Il peut intervenir en semaine, le week-end ou en urgence.

Photographies et preuves visuelles

Prises de vues détaillées sous plusieurs angles : le trouble, son environnement, les limites de propriété, les références cadastrales si nécessaire.

Mesures techniques

Distances (empiètement, plantations, vues), hauteurs, surfaces concernées — chaque mesure est consignée avec précision.

Description objective

Rédaction d'une description factuelle, neutre et détaillée du trouble constaté, sans interprétation ni jugement de valeur.

Remise du procès-verbal (PV)

Vous recevez le PV de constat sous 48h. Ce document officiel, signé et daté, constitue votre preuve pour toutes les démarches ultérieures.

Après le constat : les démarches

Une fois le constat en main, vous disposez de plusieurs voies d'action, de la plus amiable à la plus contraignante.

1. Mise en demeure par LRAR

Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre voisin en joignant une copie du constat. Détaillez le trouble constaté, les fondements juridiques et le délai pour y remédier. Cette démarche suffit souvent à résoudre le conflit.

2. Médiation ou conciliation

Si la mise en demeure reste sans effet, la médiation (via un médiateur agréé) ou la conciliation (via un conciliateur de justice, gratuit) permettent de trouver un accord. Le constat apporte des éléments objectifs à la discussion.

3. Action en justice (Tribunal judiciaire)

En dernier recours, saisissez le Tribunal judiciaire (TJ) pour faire reconnaître le trouble anormal de voisinage. Le constat d'huissier constitue la pièce maîtresse de votre dossier. Le juge peut ordonner la cessation du trouble et des dommages-intérêts.

En copropriété

Les conflits de voisinage en copropriété présentent des spécificités. Le constat d'huissier y est particulièrement adapté.

Non-respect du règlement

Le constat prouve qu'un copropriétaire enfreint le règlement de copropriété : nuisances sonores, encombrement des parties communes, travaux non autorisés.

Parties communes

Le commissaire peut constater les dégradations, appropriations illicites ou encombrements dans les couloirs, escaliers, parkings ou jardins communs.

Rôle du syndic

Le syndic peut utiliser le constat pour mettre en demeure le copropriétaire fautif, engager des poursuites ou inscrire le problème à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Assemblée générale (AG)

Le constat peut être présenté en AG pour justifier une décision collective : mise en demeure, action en justice ou modification du règlement de copropriété.

Tarifs du constat de voisinage

Le coût d'un constat de voisinage varie généralement entre 200 € et 500 € TTC selon plusieurs critères :

• La complexité du trouble à constater (nature, étendue)
• Le nombre de photos et de mesures nécessaires
• L'urgence de l'intervention (week-end, jours fériés)
• La distance de déplacement du commissaire
• La durée du constat sur place

Bon à savoir

En cas de succès devant le tribunal, les frais de constat peuvent être mis à la charge du voisin fautif au titre des dépens. Par ailleurs, votre assurance protection juridique peut prendre en charge tout ou partie du coût du constat. Pensez à vérifier votre contrat.

Pour connaître le tarif exact adapté à votre situation, consultez notre guide détaillé sur le coût d'un constat d'huissier en 2025.

Questions fréquentes

Faut-il prévenir le voisin avant le constat ?

Non, vous n'avez aucune obligation de prévenir votre voisin. Le commissaire de justice constate depuis votre propriété, les parties communes ou la voie publique. L'effet de surprise peut même être un avantage pour constater les troubles tels qu'ils se produisent réellement.

Le commissaire de justice peut-il entrer chez mon voisin ?

Non, sans l'accord du voisin ou une ordonnance du juge, le commissaire ne peut pas pénétrer dans la propriété d'un tiers. Il constate uniquement depuis les lieux où il a le droit de se trouver : votre propriété, les parties communes ou la voie publique.

Un seul constat suffit-il pour agir en justice ?

Un seul constat peut suffire pour une mise en demeure ou une action en justice. Cependant, pour les troubles récurrents (bruit, odeurs), plusieurs constats à des dates différentes renforcent considérablement votre dossier en prouvant le caractère répétitif de la nuisance.

Le constat est-il utile en copropriété ?

Oui, le constat est particulièrement efficace en copropriété. Il permet de prouver le non-respect du règlement de copropriété, les dégradations des parties communes ou les nuisances. Le syndic peut s'appuyer sur le constat pour engager des démarches auprès du copropriétaire fautif.

Pour en savoir plus sur les nuisances sonores spécifiquement, consultez notre article dédié au constat de nuisance sonore de voisinage, ou découvrez nos services de constat de voisinage et de constat de nuisance sonore.