Constat d'affichage de permis de construire : guide complet

Pourquoi ce guide ?

L'affichage du permis de construire est une obligation légale, mais sans preuve de sa continuité pendant deux mois, le délai de recours des tiers ne commence jamais à courir. Ce guide vous explique comment sécuriser juridiquement votre projet de construction grâce au constat d'affichage par commissaire de justice.

Qu'est-ce qu'un constat d'affichage de permis de construire ?

Le constat d'affichage de permis de construire est un acte officiel dressé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) qui atteste que le panneau d'affichage réglementaire du permis de construire a bien été installé sur le terrain et maintenu visible depuis la voie publique pendant toute la durée légale de deux mois.

Ce procès-verbal constitue la preuve irréfutable que l'obligation d'affichage a été respectée, ce qui permet de sécuriser le point de départ du délai de recours des tiers et, in fine, de rendre votre permis de construire définitif.

L'obligation légale d'affichage : ce que dit la loi

L'affichage du permis de construire est encadré par le Code de l'urbanisme. Plusieurs articles fondamentaux régissent cette obligation et ses conséquences juridiques.

Les textes de référence

Article R.424-15 du Code de l'urbanisme

Cet article impose l'affichage du permis de construire sur le terrain, de manière visible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. Le panneau doit être installé dès la notification de l'arrêté de permis de construire et rester en place de manière continue et ininterrompue.

Article R.600-2 du Code de l'urbanisme

Cet article fixe le délai de recours des tiers à deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain. Passé ce délai, aucun voisin ni tiers ne peut plus contester la légalité du permis de construire devant le tribunal administratif.

Point essentiel

Sans preuve de l'affichage continu pendant deux mois, le délai de recours des tiers ne commence jamais à courir. Cela signifie qu'un voisin pourrait contester votre permis de construire des mois, voire des années après sa délivrance. Le constat de commissaire de justice est le seul moyen fiable de prouver cette continuité.

Mentions obligatoires du panneau d'affichage

Le panneau d'affichage réglementaire doit respecter des dimensions minimales de 80 x 120 cm et comporter un certain nombre de mentions obligatoires définies par l'arrêté du 15 septembre 2022. Le commissaire de justice vérifie systématiquement la présence de chacune de ces mentions lors de son constat.

Les mentions que doit comporter le panneau

✓Le nom du bénéficiaire du permis (personne physique ou morale)
✓La date de délivrance et le numéro du permis de construire
✓La nature du projet (construction neuve, extension, rénovation...)
✓La superficie du terrain
✓La surface de plancher autorisée et/ou la surface d'emprise au sol
✓La hauteur de la ou des constructions
✓L'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
✓La mention des droits de recours des tiers (obligation d'information)

Attention : un panneau incomplet invalide l'affichage

Si l'une des mentions obligatoires est manquante ou illisible, l'affichage peut être considéré comme non conforme par le tribunal administratif. Le commissaire de justice vérifie chaque mention lors de ses passages et vous alerte immédiatement en cas d'anomalie, vous permettant de corriger le panneau sans perdre de temps.

Comment le commissaire de justice procède-t-il ?

Le constat d'affichage de permis de construire nécessite au minimum trois passages du commissaire de justice sur le terrain, répartis sur la période de deux mois. Chaque passage fait l'objet d'un constat détaillé qui sera intégré au procès-verbal final.

Les trois passages obligatoires

1
Premier passage : constat de mise en place
Le commissaire de justice se rend sur le terrain dès l'installation du panneau. Il vérifie la présence du panneau, sa visibilité depuis la voie publique, et la conformité de toutes les mentions obligatoires. Il photographie le panneau sous plusieurs angles et note la date exacte de ce premier constat. Ce passage marque le point de départ du délai de deux mois.
2
Passage intermédiaire : vérification de la continuité
Environ un mois après le premier passage, le commissaire retourne sur le terrain pour constater que le panneau est toujours en place, toujours visible et que les mentions restent lisibles. Ce passage intermédiaire est essentiel pour prouver la continuité de l'affichage et détecter tout problème (panneau renversé, dégradé ou masqué).
3
Dernier passage : constat de fin de période
Après l'expiration du délai de deux mois, le commissaire effectue un dernier passage pour constater que le panneau est toujours présent et conforme. Il rédige alors le procès-verbal de constat final qui récapitule l'ensemble de ses constatations et atteste de l'affichage continu pendant la totalité de la période requise.

Ce que le commissaire vérifie à chaque passage

Présence physique du panneau : le panneau est bien installé sur le terrain, de manière stable et pérenne
Visibilité depuis la voie publique : le panneau est lisible par les passants et les riverains sans avoir à pénétrer sur le terrain
Lisibilité des mentions : toutes les informations obligatoires sont présentes, lisibles et conformes au permis délivré
Dimensions du panneau : le panneau respecte les dimensions minimales réglementaires (80 x 120 cm)
Prises de vue : photographies horodatées du panneau et de son environnement immédiat

Combien coûte un constat d'affichage de permis de construire ?

Le coût d'un constat d'affichage de permis de construire se situe généralement entre 300 et 500 euros TTC pour l'ensemble des trois passages. Ce tarif comprend les déplacements, les constatations, les photographies et la rédaction du procès-verbal final.

Formule 3 passages

Premier passage + intermédiaire + final

300 - 500 € TTC

Le plus courant

Passage supplémentaire

En cas de besoin de vérification additionnelle

80 - 150 € TTC

Par passage

Copie certifiée

Copie additionnelle du procès-verbal

20 - 50 € TTC

Par copie

Un investissement rentable

Comparé au coût total d'un projet de construction, les 300 à 500 euros du constat d'affichage représentent une dépense minime. En revanche, un recours tardif d'un tiers peut entraîner l'annulation du permis, l'arrêt des travaux et des frais juridiques considérables pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros. Le constat est donc un investissement de sécurité juridique indispensable.

Pour connaître le tarif exact adapté à votre situation, consultez notre article détaillé sur les tarifs des constats de commissaire de justice en 2025.

Pourquoi le constat d'affichage est-il indispensable ?

De nombreux maîtres d'ouvrage pensent que le simple fait d'afficher le panneau sur leur terrain suffit. En réalité, sans preuve formelle de l'affichage continu, vous vous exposez à des risques juridiques majeurs.

Les risques sans constat d'affichage

Le recours des tiers ne se purge jamais

Sans preuve de l'affichage continu de deux mois, le délai de recours des tiers prévu par l'article R.600-2 du Code de l'urbanisme ne commence jamais à courir. Un voisin pourrait donc contester votre permis de construire même plusieurs années après la fin des travaux.

Annulation du permis en cours de travaux

Un recours recevable peut conduire à la suspension puis l'annulation du permis de construire par le tribunal administratif, entraînant l'arrêt immédiat des travaux et, dans les cas les plus graves, l'obligation de démolir ce qui a été construit.

Frais juridiques considérables

Se défendre devant le tribunal administratif implique des frais d'avocat, d'expertise et potentiellement des dommages et intérêts, pour un coût total pouvant dépasser 10 000 à 50 000 euros.

Les avantages du constat d'affichage

Sécurité juridique totale

Le procès-verbal de commissaire de justice fait foi jusqu'à preuve du contraire, garantissant la purge du recours des tiers

Permis définitif

Après deux mois d'affichage constaté, votre permis devient inattaquable par les tiers

Preuve irréfutable

Le PV de constat a une valeur probante supérieure aux simples photos ou témoignages

Détection des anomalies

Le commissaire vous alerte si le panneau est dégradé, renversé ou non conforme

Que faire si le panneau est dégradé ou renversé ?

Il arrive que le panneau d'affichage soit endommagé par les intempéries, le vent, un acte de vandalisme ou le passage d'engins de chantier. Dans ce cas, il est impératif de remettre le panneau en place dans les plus brefs délais et de prévenir votre commissaire de justice.

Panneau renversé ou déplacé : remettez-le en place immédiatement et informez votre commissaire qui effectuera un passage de contrôle supplémentaire
Panneau illisible ou dégradé : remplacez-le par un nouveau panneau conforme et prévenez votre commissaire pour un nouveau constat
Panneau volé ou vandalisé : déposez plainte, remplacez le panneau et informez votre commissaire. Le délai de deux mois devra potentiellement recommencer

Important

Toute interruption de l'affichage peut remettre le compteur des deux mois à zéro. C'est pourquoi il est essentiel de vérifier régulièrement l'état de votre panneau, surtout en cas de conditions météorologiques difficiles ou de travaux sur le terrain.

Questions fréquentes sur le constat d'affichage

Le constat d'affichage est-il obligatoire ?

L'affichage du panneau est obligatoire, mais le constat par commissaire de justice ne l'est pas formellement. Toutefois, en cas de contestation, c'est au titulaire du permis de prouver la réalité et la continuité de l'affichage. Sans constat, cette preuve est quasi impossible à apporter. En pratique, le constat est donc indispensable pour sécuriser votre projet.

Quand faut-il commencer l'affichage ?

L'affichage doit commencer dès la notification de l'arrêté de permis de construire par la mairie. Il est recommandé de contacter votre commissaire de justice en amont, dès le dépôt de la demande de permis, afin d'organiser le premier passage rapidement après l'obtention du permis.

Peut-on commencer les travaux avant la fin des deux mois ?

Oui, vous pouvez commencer les travaux avant l'expiration du délai de recours des tiers. Cependant, vous prenez alors un risque financier : si un tiers conteste le permis et obtient son annulation, vous pourriez être contraint de démolir ce qui a été construit. Il est fortement recommandé d'attendre la purge complète du recours.

Le constat protège-t-il aussi contre un recours de la commune ?

Non, le délai de recours de deux mois concerne uniquement les tiers (voisins, riverains, associations). Le préfet dispose d'un délai de trois mois pour déférer le permis au tribunal administratif (contrôle de légalité). Le constat d'affichage ne concerne pas ce délai, qui court indépendamment.

Faut-il aussi afficher en mairie ?

Oui, la mairie est tenue d'afficher un extrait du permis de construire dans les huit jours suivant sa délivrance, pendant une durée minimale de deux mois. Cet affichage en mairie est complémentaire à l'affichage sur le terrain et relève de la responsabilité de l'administration, pas du titulaire du permis.

Constat d'affichage et constat de travaux : deux actes complémentaires

Le constat d'affichage de permis de construire est souvent la première étape d'une démarche globale de sécurisation d'un projet de construction. Il peut être utilement complété par un constat de travaux (ou constat de malfaçons) si des problèmes apparaissent en cours de chantier ou à la réception des travaux.

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