Dégât des eaux en location : que faire étape par étape ?

Les bons réflexes

Vous êtes locataire et vous faites face à un dégât des eaux ? Pas de panique. Ce guide vous accompagne étape par étape, de la découverte du sinistre jusqu'à l'indemnisation. Chaque minute compte : adoptez les bons réflexes pour protéger vos biens, vos droits et obtenir une prise en charge rapide.

Étape 1 : Limiter les dégâts immédiatement

Dès la découverte du sinistre, votre priorité absolue est de réduire l'étendue des dommages. En tant que locataire, vous avez l'obligation légale de prendre les mesures conservatoires nécessaires.

Couper l'arrivée d'eau

Si la fuite provient de votre logement, fermez immédiatement le robinet d'arrêt général. Si elle vient d'un appartement voisin ou des parties communes, alertez le responsable ou le gardien.

Protéger vos biens

Déplacez les meubles, appareils électroniques et objets de valeur hors de la zone touchée. Surélevez ce qui ne peut pas être déplacé. Coupez l'électricité si l'eau atteint les prises ou le tableau électrique.

Prendre des photos immédiates

Photographiez et filmez tous les dégâts sous plusieurs angles avant toute intervention : sols, murs, plafonds, biens endommagés. Ces preuves visuelles horodatées sont essentielles pour votre dossier.

Important

Ne commencez aucune réparation définitive à ce stade. Épongez et aérez pour limiter les dommages, mais conservez l'état des lieux intact pour le constat et l'expert d'assurance.

Étape 2 : Prévenir les parties concernées

Une fois les mesures d'urgence prises, vous devez informer toutes les personnes impliquées le plus rapidement possible. Chaque interlocuteur a un rôle clé dans la résolution du sinistre.

Propriétaire / Bailleur

Prévenez-le immédiatement par téléphone puis confirmez par écrit (SMS, e-mail ou courrier). Il doit prendre en charge les réparations liées à la structure et à la vétusté.

Voisin responsable

Si la fuite provient d'un logement voisin (au-dessus ou adjacent), informez-le pour qu'il intervienne de son côté et déclare le sinistre à sa propre assurance.

Syndic de copropriété

Si l'origine du sinistre est liée aux parties communes (canalisations, toiture, descente d'eau), le syndic doit être averti pour engager les travaux et alerter l'assurance de l'immeuble.

Étape 3 : Déclarer le sinistre à votre assurance

La loi vous accorde un délai de 5 jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre pour effectuer votre déclaration. Ce délai est impératif : au-delà, votre assureur peut refuser la prise en charge.

Délai légal : 5 jours ouvrés

Envoyez votre déclaration par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) à votre assurance habitation. Vous pouvez également effectuer une déclaration en ligne si votre assureur le permet, mais la LRAR reste la preuve la plus solide.

Formulaire de constat amiable

Si un tiers est responsable (voisin du dessus, copropriété), remplissez le constat amiable de dégât des eaux conjointement avec lui. Ce document standardisé, similaire au constat automobile, facilite le traitement par les assurances respectives.

Checklist de la déclaration

✓Date et heure de découverte du sinistre
✓Description détaillée des circonstances et de l'origine présumée
✓Nature et étendue des dommages (pièces touchées, biens endommagés)
✓Photos et vidéos des dégâts
✓Coordonnées du propriétaire et du voisin éventuel
✓Constat amiable signé (si applicable)
✓Estimation des dommages et factures des biens endommagés

Étape 4 : Faire intervenir un commissaire de justice

Le constat de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) est l'arme la plus efficace pour sécuriser votre dossier. Il constitue une preuve irréfutable, dotée d'une valeur probante supérieure à de simples photos personnelles.

Pourquoi faire appel à un commissaire de justice ?

Preuve incontestable

Le procès-verbal d'huissier a une force probante reconnue par les tribunaux et les assurances, contrairement aux photos personnelles.

Horodatage officiel

Le constat fige l'état des dégâts à une date certaine, empêchant toute contestation sur l'origine ou l'ampleur du sinistre.

Accélère l'indemnisation

Les compagnies d'assurance traitent plus rapidement les dossiers appuyés par un constat d'huissier officiel.

Protection en cas de litige

En cas de désaccord avec le propriétaire, le voisin ou l'assurance, le PV constitue votre meilleure défense juridique.

Délai d'intervention : 24 à 48h

Chez LCDJ, nos commissaires de justice interviennent sous 24 à 48 heures partout en France, y compris le week-end en cas d'urgence. Plus le constat est réalisé tôt après le sinistre, plus il sera probant.

Ce que documente le procès-verbal

•Localisation précise des dégâts pièce par pièce (sol, murs, plafond)
•Photographies professionnelles horodatées sous tous les angles
•Mesures et relevés : surfaces touchées, hauteur d'eau, taux d'humidité
•Inventaire des biens endommagés avec description de leur état
•Origine présumée de la fuite (si visible et accessible)
•Déclarations recueillies auprès des parties présentes

Étape 5 : Suivi du dossier et indemnisation

Une fois le sinistre déclaré et constaté, votre assurance prend le relais. Voici comment se déroule la suite de la procédure.

Expert d'assurance

Si le montant des dégâts dépasse le seuil fixé par votre contrat (généralement 1 600 €), l'assureur mandate un expert. Celui-ci évalue les dommages et chiffre le montant de l'indemnisation. Le constat de commissaire de justice renforce votre position face à cet expert.

Proposition d'indemnisation

L'assurance vous adresse une proposition d'indemnisation dans un délai de 1 à 3 mois. Elle couvre les dommages matériels (biens personnels et immobiliers selon votre contrat) ainsi que les frais de relogement si nécessaire.

Recours en cas de désaccord

Si l'indemnisation proposée est insuffisante ou si l'assurance refuse la prise en charge, vous pouvez : contester l'expertise, saisir le médiateur de l'assurance, ou engager une action en justice. Le procès-verbal du commissaire de justice sera alors déterminant.

Responsabilités : locataire vs propriétaire vs copropriété

La question du « qui paie quoi ? » est souvent source de conflit. Le cadre légal est pourtant clair et repose sur deux textes principaux : l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1732 du Code civil.

Le locataire

Art. 7 loi du 6 juillet 1989 : le locataire est responsable de l'entretien courant du logement et des réparations locatives. Il doit souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion).

• Fuites causées par un défaut d'entretien (joints, robinets, flexible de douche)
• Dégâts résultant d'un appareil électroménager (machine à laver, lave-vaisselle)
• Débordement de baignoire ou évier par négligence

Le propriétaire

Art. 1732 du Code civil : le propriétaire est responsable des réparations autres que locatives, notamment celles liées à la vétusté, aux vices de construction ou aux gros travaux.

• Canalisations vétustes ou défectueuses dans les murs/dalles
• Défauts d'étanchéité de la toiture ou des façades
• Vices de construction affectant les réseaux d'eau

La copropriété

Lorsque le sinistre provient des parties communes de l'immeuble, c'est l'assurance de la copropriété qui intervient, via le syndic.

• Colonnes montantes et descentes d'eau communes
• Toiture, terrasses et balcons communs
• Réseaux d'évacuation collectifs

Bon à savoir

En pratique, chaque assurance indemnise d'abord son propre assuré, puis les assureurs se retournent entre eux via la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) pour les sinistres inférieurs à 5 000 € HT. Le constat de commissaire de justice permet de clarifier l'origine exacte du sinistre et d'éviter les litiges entre parties.

Tarifs du constat de dégât des eaux

Le coût d'un constat de dégât des eaux par un commissaire de justice se situe généralement entre 200 et 400 € TTC. Ce tarif varie en fonction de plusieurs critères.

200 - 400 €

Tarif moyen TTC

Constat standard avec déplacement, photos et procès-verbal détaillé

Facteurs de variation

• Nombre de pièces touchées
• Urgence de l'intervention (sous 24h)
• Zone géographique et déplacement
• Complexité du sinistre

Prise en charge possible

Vérifiez votre contrat d'assurance habitation : la garantie « protection juridique » ou « défense-recours » peut couvrir tout ou partie des frais de constat. En cas de gain de cause, vous pouvez également demander le remboursement au responsable du sinistre.